Грамотная оценка квартиры для реализации – первый наиболее важный шаг, от которого будет зависеть многое. Во-первых, именно адекватная стоимость позволит провести продажу в короткий срок, ведь переоцененный объект на сегодняшнем рынке жилья будет оставаться в экспозиции до тех пор, пока собственник не подвинется в цене, иначе никто так и не заинтересуется его лотом. Во-вторых, важно не продешевить, желая поскорее найти покупателей. Разберемся вместе, как правильно провести оценку недвижимости, которую собираетесь продавать.
Из чего складывается стоимость недвижимости?
Из множества факторов. Для начала это месторасположение: престижность округа и района – в Москве высокий статус имеет жилье в Центральном, Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах. Следующие за ними – Северный и Северо-Восточный административные округа. Более бюджетное жилье в Восточном, Юго-Восточном и Южном АО. Еще более экономичные объекты предлагаются в ЗелАО и Новой Москве. Однако и в дорогих округах можно найти недорогие варианты, и наоборот.
Всегда выше ценятся объекты в районах с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой и вблизи зеленых зон – лесопарков, парков с водоемами.
Важную роль играет качество дома – его возраст, наличие хорошей придомовой территории, ухоженность подъезда. Наконец, главное значение имеют характеристики самой квартиры – планировка, состояние, вид из окон и т.д.
Что может повысить стоимость лота:
- кухня площадью более 8 кв. м;
- окна на разные стороны дома;
- хорошие видовые характеристики;
- комнаты изолированные;
- санузел раздельный;
- расположение на одном из средних этажей;
- ухоженный подъезд с консьержем;
- наличие грузового лифта в подъезде;
- ухоженный двор с детскими площадками;
- парковка рядом с домом;
- парк недалеко от дома;
- удобная транспортная доступность;
- хорошее состояние квартиры.
Что может снизить стоимость объекта:
- кухня менее 7 кв. м;
- расположение на первом или верхнем этаже, над козырьком подъезда или магазином;
- смежные комнаты;
- смежный санузел;
- наличие вблизи промзон, ж/д путей или автотрасс;
- плохое состояние квартиры, изношенность коммуникаций;
- удаленность от станций метро или МЦК;
- неразвитая инфраструктура, плохая репутация района;
- плохой вид из окна;
- расположение в углу дома.
Какие есть методы оценки недвижимости?
Для самостоятельного установления стоимости при продаже квартиры используют метод анализа аналогов. Рассмотрите на разных агрегаторах такие же, как у вас, объекты по площади и планировке в вашей локации. Найдите самое дорогое и самое дешевое предложение и посмотрите, с какой скоростью они продаются. На это потребуется время, но вы сможете понять, насколько эти цены соответствуют ситуации на рынке по спросу. Если и дорогой, и дешевый лоты долго висят в рекламе, значит, их стоимость не соответствует рыночной в данный период времени.
Обзвоните предложения или придите на просмотры и поговорите с продавцом – готов ли он предоставить скидку и в каком размере.
Составьте для своего объекта перечень его сильных и слабых сторон, которые способны повлиять на стоимость. На основании всех проведенных маневров установите свою цену.
Риски неправильной оценки
Сегодня определенно рынок покупателя. Около 80 процентов продавцов готовы договариваться с покупателями и снизить стоимость по итогам торга. Для экономичного жилья достаточно скинуть 5–7 процентов, и найдутся клиенты, и сделка состоится. В сегментах бизнес и премиум дела обстоят сложнее в силу ограниченности такого предложения и покупателей.
Опасность назначить завышенную цену и не уступать ни копейки состоит в том, что жилплощадь может экспонироваться вечно – ее просто проигнорируют, потому что вокруг куча других вариантов от более сговорчивых продавцов.
Еще одна ошибка самостоятельного оценщика – субъективность. Например, человек прожил тут много лет, любит свою жилплощадь и считает, что она должна нравиться другим и стоить подороже. Или собственник сделал ремонт и заложил его стоимость в прайс при продаже. Но нужно учитывать, что ремонт не влияет на конечную цену жилья, более того, многим покупателям он вообще не нужен, потому что они хотят произвести отделку «под себя».
Другая сторона «медали» – вы занизили стоимость, чтобы поскорее продать. Тут, во-первых, вы теряете свою прибыль. Во-вторых, клиентов может отпугнуть дешевизна: сразу думается, что что-то тут не так, а поскольку приобретение недвижимости – очень ответственный и серьезный шаг, лучше сомнительные варианты не рассматривать, думают покупатели.
Кто поможет правильно оценить недвижимость?
Чтобы не потерять время (а значит, и деньги в нынешних условиях на снижающемся рынке), чтобы не прогадать, разумно обратиться к специалистам по недвижимости. В крупных агентствах за оценку жилья денег вообще не берут – эта услуга входит в комплекс мер по реализации. И как раз комплексное обслуживание обеспечит реальную быструю продажу без проблем. Потому что в агентстве не только назначат реальную рыночную стоимость, но разработают стратегию продажи. В частности, определят целевую аудиторию, составят грамотное рекламное объявление и сделают фото, разместят на эффективных площадках. Наконец, у крупной компании есть собственная клиентская база – найти покупателя не составит большого труда. Также вам помогут собрать полный пакет документов для сделки и будут сопровождать при ее проведении, поэтому волноваться об успехе предприятия не придется вообще.
